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Un análisis del Diario Financiero indica que las tasas de interés para créditos hipotecarios están en sus mínimos desde que se tiene registro (2,78% promedio en junio de 2019[1]), lo que habría impulsado la deuda de los hogares a máximos históricos[2]. Aún en ese escenario, el Banco Central de Chile decidió bajar su tasa de política monetaria (TPM) en 50 puntos base, hasta 2,5%. En este artículo explicamos qué significa que la tasa de interés esté baja, cómo se relaciona esa tasa de interés con la TPM y cuáles son los beneficios que pueden tener las personas en escenarios como los que están experimentando el día de hoy.

¿Qué significa que la tasa de interés esté baja?

Que la tasa de interés de la economía se encuentre baja quiere decir que mantener el dinero en el banco es poco rentable, por lo que hay un incentivo para las personas y empresas a utilizar el dinero y no ahorrarlo. Un escenario de tasas bajas significa que pedir un crédito -consumo o hipotecario- debiera ser más barato, ya que el interés que deberá ser pagado al banco (ganancia del banco sobre el préstamo) es menor que en una situación normal. Por lo tanto, es común que ante bajas tasas se soliciten créditos de forma más frecuente para realizar proyectos, ejecutar inversiones inmobiliarias, financiar compras deseadas, entre otras. En efecto, una baja en la tasa de interés produce dinamismo en la economía en el mediano plazo, ya que permite que la gente esté más dispuesta a realizar transacciones que en períodos de alta tasa.

¿Qué significa que el banco central baje la tasa?

La tasa de política monetaria (TPM) es la tasa que usan todos los bancos comerciales -Santander, BCI, Chile, Estado, entre otros- para depositar o solicitar créditos al Banco Central de Chile. De esta manera, la TPM actúa como una tasa de referencia que tienen todos los bancos del país para operar y definir sus propias tasas de interés con sus clientes. La tasa ofrecida por los bancos comerciales incorporará los costos que asumen al gestionar el dinero de sus clientes, por lo que es esperable que la tasa ofrecida por el banco sea diferente para cada banco, dependiendo de sus costos y estrategias comerciales.

¿Cómo se vincula la baja da la tasa de interés del banco central con la baja de las tasas de créditos hipotecarios?

Una baja en la TPM tiene como consecuencia que los bancos comerciales puedan endeudarse y depositar a una tasa más baja. Así, los bancos podrán también ofrecer créditos a sus afiliados a una tasa menor. En el caso de los créditos hipotecarios, es esperable que una reducción de la TPM de 3% a 2,5% (baja de 0,5% o 50 puntos base) como la sucedida en la última reunión de política monetaria del BCCH produzca una rebaja en la tasa de los créditos que otorgan las casa comerciales, por ejemplo, los créditos hipotecarios.

¿Cómo uno puede beneficiarse de las bajas tasas actuales de la economía?

En el caso de que se tengan créditos de largo plazo, como un crédito hipotecario, se abre la opción de renegociar tasas pactadas de modo de abaratar el costo del crédito (una alternativa es mantener la tasa y reducir el plazo del crédito).

¿Por qué un banco tendría interés en renegociar un crédito hipotecario ya pactado con su cliente?

Porque otro banco podría estar dispuesto a comprar la deuda de la persona -prepagarla- y ofrecer un crédito por el mismo capital adeudado, pero a una menor tasa -o a un menor plazo-.

¿Es siempre conveniente renegociar?

Si el diferencial de tasas entre las presentes en el mercado actualmente y la pactada en el contrato del crédito hipotecario es grande, entonces los beneficios pueden ser significativos.

Existen costos operacionales de cambiarse de banco para un crédito hipotecario o de renegociar la tasa de interés con el mismo banco, por lo que cuando el diferencial de tasas es muy bajo es posible que no sea conveniente hacer la renegociación.

Un ejemplo concreto…

Actualmente, existen bancos que están ofreciendo tasas entre 2% y 2,5% anual, por lo que renegociar la tasa de un crédito hipotecario pactado en más de 3% puede ser tremendamente beneficioso. Estimamos que el dividendo de un crédito hipotecario pactado a 25 años a una tasa de 4% podría bajar en aproximadamente de un 15% si se renegocia a una tasa del 2,5%.

Esto quiere decir que, en el caso de tener un dividendo de 500 mil pesos mensuales, el dividendo podría reducirse a 425 mil pesos, lo que significa un ahorro de 75 mil pesos mensuales, equivalentes a 900 mil pesos al año.

Como se ve en el siguiente gráfico, que muestra las tasas de interés promedio de créditos hipotecarios para cada año desde 2005 a la actualidad, es muy probable que si ud. tomó un crédito hipotecario entre 2005 y 2014, tenga grandes beneficios de refinanciar su crédito hipotecario a una menor tasa el día de hoy, ya que en general estos créditos fueron tomados a más de un 4% de interés. Aun así, también podría haber grandes beneficios para quienes solicitaron sus créditos en 2016 o a finales de 2017-principios de 2018.

En el caso de que no se tengan créditos asumidos, este es el momento de plantearse la posibilidad de solicitar un crédito hipotecario, por ejemplo, para por fin tener una vivienda propia.

Por Valentina Konow, Ingeniera Comercial PUC con doble mención en administración y economía, Magíster en Macroeconomía misma universidad

[1] https://www.df.cl/noticias/mercados/banca-fintech/nueva-baja-en-tasa-para-hipotecarios-marca-otro-record-pero-creditos-de/2019-07-08/091855.html

[2] https://www.df.cl/noticias/economia-y-politica/macro/creditos-hipotecarios-llevan-la-deuda-de-los-hogares-a-nuevos-maximos/2019-07-08/203131.html

Foto portada: rawpixel.com from Pexels

Foto interior: Pinterest

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